이제는 선택이 아닌 필수! 전월세 신고, 복잡할까 봐 걱정 마세요.
목차
- 전월세 신고 의무화, 대체 뭔가요?
- 전월세 신고 의무화, 언제부터 시행되었나요?
- 누가, 어떤 계약을 신고해야 하나요?
- 전월세 신고, 왜 해야 하는 건가요?
- 신고는 어떻게 하나요? 매우 쉬운 방법 A to Z
- 신고를 안 하면 어떻게 되나요? 과태료 폭탄 피하는 법
- 자주 묻는 질문: 계약 갱신, 묵시적 갱신도 신고해야 하나요?
전월세 신고 의무화, 대체 뭔가요?
전세나 월세 계약을 체결했을 때, 계약 내용을 의무적으로 정부에 신고하도록 하는 제도를 바로 전월세 신고 의무화라고 합니다. 이는 ‘주택 임대차 계약 신고제’의 다른 이름이기도 한데요. 이전에는 확정일자를 받기 위해 주민센터를 직접 방문하는 번거로움이 있었지만, 이제는 전월세 계약이 발생하면 의무적으로 신고해야 하고, 신고를 마치면 자동으로 확정일자가 부여되는 편리함이 더해졌습니다. 부동산 시장의 투명성을 높이고 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입된 이 제도는, 사실상 임대차 계약의 표준이 되었다고 봐도 무방합니다. 단순히 신고하는 절차를 넘어, 임차인과 임대인 모두에게 중요한 의무이자 권리가 된 셈입니다.
전월세 신고 의무화, 언제부터 시행되었나요?
많은 분이 궁금해하시는 전월세 신고 의무화의 시행일은 바로 2021년 6월 1일입니다. 이 날짜를 기준으로 서울, 경기도, 인천 등 전국 대부분의 지역에서 보증금 6천만 원을 초과하거나 월세 30만 원을 초과하는 주택 임대차 계약에 대해 신고 의무가 발생했습니다. 다만, 시행 초기에는 제도의 안착을 위해 1년간 계도 기간을 두어 2022년 5월 31일까지는 과태료 부과를 유예했습니다. 하지만 계도 기간이 종료된 2022년 6월 1일부터는 신고 의무를 위반할 시 과태료가 부과되기 시작했습니다. 따라서 이제는 이 제도를 모르고 지나쳤다는 변명이 통하지 않게 되었습니다. 계약 후 30일 이내에 신고하지 않으면 과태료를 내야 하니, 계약서에 서명하는 순간부터 신고 일정을 염두에 두어야 합니다.
누가, 어떤 계약을 신고해야 하나요?
신고 의무의 주체는 임대인과 임차인 모두입니다. 원칙적으로는 공동 신고가 원칙이지만, 한쪽이 계약서를 제출하면 공동 신고로 인정됩니다. 보통은 계약서 제출이 간편한 임차인이나 공인중개사가 대리 신고하는 경우가 많습니다. 신고해야 하는 계약의 조건은 다음과 같습니다. 먼저, 주택에 대한 임대차 계약이어야 합니다. 아파트, 다세대주택, 단독주택은 물론 오피스텔, 기숙사 등 준주택과 고시원, 공생주택 등 비주택도 포함됩니다. 두 번째는 신고 금액 기준입니다. 보증금 6천만 원을 초과하거나 월세 30만 원을 초과하는 계약이라면 신고 대상입니다. 예를 들어 보증금이 5천만 원이고 월세가 40만 원이라면 월세 기준에 해당하므로 신고해야 하고, 보증금이 7천만 원이고 월세가 20만 원이라면 보증금 기준에 해당해 신고해야 합니다. 마지막으로, 신고 지역 기준입니다. 수도권(서울, 경기도, 인천) 전 지역과 광역시, 세종시, 제주도, 그리고 각 시의 도시 지역에 있는 읍면동까지 대부분의 지역이 신고 대상에 포함됩니다.
전월세 신고, 왜 해야 하는 건가요?
전월세 신고는 단순히 행정 절차를 위한 것이 아니라, 임대인과 임차인 모두에게 실질적인 이점을 제공합니다. 가장 중요한 이점은 바로 임차인의 권리 보호입니다. 전월세 신고를 완료하면 자동으로 확정일자가 부여됩니다. 확정일자는 임차인이 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 우선 변제권을 확보하는 가장 중요한 수단입니다. 만약 임대 주택이 경매로 넘어가더라도, 확정일자를 통해 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다. 또한, 전월세 신고를 통해 임대차 시장의 정확한 정보가 축적되면서 정부는 이를 바탕으로 임대료 통계, 임대료 인상률, 임대 물량 등을 파악할 수 있게 됩니다. 이는 결국 정책 수립의 기초 자료가 되어 더 나은 주거 정책을 만드는 데 기여하게 됩니다. 임대인의 입장에서도 신고를 통해 계약 내용을 명확히 하고 법적으로 보호받을 수 있으며, 임차인과의 분쟁 발생 시 객관적인 자료를 제공할 수 있다는 장점이 있습니다.
신고는 어떻게 하나요? 매우 쉬운 방법 A to Z
전월세 신고는 생각보다 매우 간단합니다. 크게 두 가지 방법이 있는데, 온라인 신고가 압도적으로 편리합니다.
- 온라인 신고(추천)
- 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr)에 접속합니다. 포털 사이트에서 ‘부동산거래관리시스템’을 검색하면 쉽게 찾을 수 있습니다.
- 메인 화면에서 ‘주택 임대차 계약 신고’ 메뉴를 클릭합니다.
- 공동인증서(구 공인인증서) 또는 간편 인증으로 로그인합니다.
- ‘신고서 작성’을 누르고, 계약 정보를 입력합니다. 이때 계약서 사본을 미리 준비해두는 것이 좋습니다. 계약서에 있는 소재지, 계약 당사자 정보, 임대료, 계약 기간 등을 정확하게 입력하면 됩니다.
- 첨부 서류에는 임대차 계약서 사본 파일을 업로드합니다.
- 모든 정보를 입력하고 제출하면, 자동으로 접수가 완료됩니다. 접수 후 시스템에서 신고 필증을 발급해주고, 이 신고 필증에 확정일자가 함께 기재됩니다. 이 신고 필증을 잘 보관해두면 됩니다.
- 주민센터 방문 신고
- 계약 당사자 중 한 명이 임대차 계약서를 가지고 주택 소재지 관할 주민센터를 방문합니다.
- 담당 공무원에게 전월세 신고를 하겠다고 말하고, 비치된 주택 임대차 계약 신고서를 작성합니다.
- 계약서 원본을 제출하면 담당 공무원이 신고 내용을 확인하고, 신고 접수 후 계약서에 확정일자를 찍어줍니다.
온라인 신고는 24시간 언제든 가능하고, 확정일자 부여까지 자동으로 처리되므로 바쁜 현대인에게는 온라인 신고가 가장 효율적인 방법입니다.
신고를 안 하면 어떻게 되나요? 과태료 폭탄 피하는 법
전월세 신고를 하지 않거나, 거짓으로 신고하는 경우 최대 100만 원의 과태료가 부과됩니다. 과태료는 신고 지연 기간과 보증금, 월세 금액에 따라 차등적으로 부과되는데요. 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 하는 의무를 지키지 않으면 과태료가 발생하게 됩니다. 예를 들어, 30일이 초과한 경우 금액에 따라 4만 원에서 10만 원의 과태료가 부과될 수 있고, 90일 이상 신고를 지연할 경우 최대 100만 원까지 과태료가 부과될 수 있습니다. 특히 거짓으로 신고하거나, 보증금 또는 월세를 축소 신고하는 경우에도 과태료가 부과될 수 있으므로 주의해야 합니다. 과태료는 임대인, 임차인 모두에게 부과될 수 있으므로 계약 당사자 모두가 신고 의무에 대해 인지하고 있어야 합니다. 전월세 신고를 놓쳤다면, 늦더라도 빠르게 신고하는 것이 과태료를 줄이는 방법입니다.
자주 묻는 질문: 계약 갱신, 묵시적 갱신도 신고해야 하나요?
많은 분이 궁금해하시는 부분인데요, 결론부터 말씀드리면 ‘네, 신고해야 합니다.’ 기존 계약에서 보증금이나 월세 금액이 변경되는 경우, 즉 증액 또는 감액이 있는 경우에는 변경된 내용을 신고해야 합니다. 예를 들어, 보증금 5천만 원, 월세 50만 원 계약을 갱신하면서 보증금을 6천만 원, 월세 50만 원으로 변경했다면, 변경된 내용을 신고해야 합니다. 이때는 변경된 내용을 기준으로 기존 계약을 갱신했다는 사실을 증명하는 갱신 계약서를 첨부하면 됩니다.
또한, 묵시적 갱신의 경우에도 신고 의무가 있습니다. 다만, 묵시적 갱신은 기존 계약과 임대료 조건이 동일하기 때문에 별도의 신고 의무가 없다는 것이 국토교통부의 유권해석입니다. 따라서 묵시적 갱신 시에는 신고를 하지 않아도 과태료가 부과되지 않습니다. 하지만 묵시적 갱신 후 계약 기간 중 임대료를 증액하거나 감액하는 합의가 있다면, 그 변경된 내용에 대해 신고해야 합니다. 계약 갱신 시에는 헷갈릴 수 있으므로, 보증금이나 월세에 변동이 있다면 무조건 신고한다고 생각하는 것이 안전합니다.