🚨전월세 사기 10가지, 이것만 알아도 90% 예방할 수 있습니다🚨

🚨전월세 사기 10가지, 이것만 알아도 90% 예방할 수 있습니다🚨

목차

• 전월세 계약 전 필수 체크리스트
  • 집주인 신분 확인: 등기부등본 확인과 대조
  • 이중 계약 사기 예방: 집주인과 직접 계약하기
  • 대리인 계약 시 주의사항
• 계약금 송금 시 주의사항
  • 계약금은 반드시 집주인 명의 계좌로
  • 가짜 계좌 사기 예방
• 확정일자와 전입신고, 왜 중요할까?
  • 확정일자: 대항력과 우선변제권 확보의 핵심
  • 전입신고: 내 보증금을 지키는 첫걸음
• 근저당권과 전세권 설정, 무엇을 확인해야 할까?
  • 근저당권: 집이 경매로 넘어갈 경우 내 보증금 순위
  • 전세권 설정: 임대인 동의가 필수
• 신탁 등기된 집, 계약해도 안전할까?
  • 신탁 등기란 무엇인가
  • 신탁된 집 계약 시 위험성
• 깡통전세, 전세사기의 늪
  • 깡통전세의 정의와 특징
  • 깡통전세 피하는 방법
• 전세 보증금 반환 보증보험
  • 보증보험 가입의 필요성
  • 가입 조건과 절차
• 월세 계약 시 유의할 점
  • 월세 계약서에 특약사항 추가하기
  • 월세 세액공제 혜택
• 계약 만료 후 보증금 반환 문제
  • 임차권등기명령제도 활용하기
  • 내용증명 발송의 중요성
• 최악의 상황, 전세사기를 당했다면?
  • 신속한 법률 상담의 필요성
  • 정부의 피해자 지원 제도

---

전월세 계약 전 필수 체크리스트

전월세 계약은 인생에서 가장 큰 거래 중 하나입니다. 수천만 원, 많게는 수억 원의 보증금이 오가는 만큼, 사기에 당하지 않기 위한 철저한 준비가 필요합니다. 가장 먼저 해야 할 일은 바로 집주인 신분 확인입니다. 등기부등본은 계약하려는 집에 대한 모든 권리관계를 보여주는 공적 문서입니다. 등기부등본의 소유자 정보와 계약하러 나온 사람의 신분증을 반드시 대조해야 합니다. 만약 신분증 위조가 의심된다면, 주민등록증 발급 기관이나 정부24 앱을 통해 진위 여부를 확인할 수 있습니다.

이중 계약 사기는 특히 신축 오피스텔이나 아파트에서 자주 발생하는 유형입니다. 집주인 행세를 하는 사기범이 여러 세입자와 동시에 계약을 진행하고 계약금을 가로채는 방식입니다. 이를 예방하기 위해서는 반드시 집주인 본인과 직접 계약을 맺어야 합니다. 공인중개사를 통해 계약하더라도, 최종 계약서 서명 단계에서는 집주인이 직접 참석하도록 요구하는 것이 좋습니다. 만약 집주인이 바쁘다는 이유로 대리인을 보낸다면, 그 대리인이 정당한 권한을 가진 사람인지 철저하게 확인해야 합니다.

대리인과 계약할 때는 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 받아야 합니다. 위임장에는 위임 내용, 위임 기간, 대리인 신분증 사본 등이 명시되어야 하며, 인감증명서의 인감과 위임장에 찍힌 인감이 일치하는지도 확인해야 합니다. 또한, 계약금을 포함한 모든 잔금은 반드시 집주인 명의의 계좌로 직접 송금해야 합니다.

계약금 송금 시 주의사항

계약금 송금은 사기범에게 돈을 넘겨주는 마지막 단계입니다. 따라서 가장 신중해야 합니다. 계약금은 반드시 등기부등본에 명시된 집주인의 실명 계좌로 송금해야 합니다. 만약 공인중개사나 대리인 명의의 계좌로 송금을 요구한다면, 일단 의심부터 해야 합니다. “집주인이 해외에 있어서”, “급하게 돈이 필요해서” 같은 그럴듯한 핑계를 대는 경우가 많지만, 절대 응해서는 안 됩니다.

최근에는 가짜 계좌 사기도 증가하고 있습니다. 사기범이 공인중개사나 임대인 행세를 하며 가짜 카톡 프로필을 만들어 접근한 후, 허위 계좌 정보를 보내는 방식입니다. 이럴 경우, 계약 전에 반드시 집주인에게 전화로 계좌 번호를 한 번 더 확인하거나, 계약서에 명시된 계좌 정보와 송금할 계좌 정보가 일치하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

확정일자와 전입신고, 왜 중요할까?

전세 계약을 했다면, 계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 하는 것이 내 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다. 확정일자는 계약서에 동사무소나 등기소에서 부여하는 날짜로, 이 날짜가 찍히는 순간부터 우선변제권이 생깁니다. 즉, 집이 경매로 넘어가더라도 다른 채권자들보다 내 보증금을 먼저 변제받을 수 있는 권리가 생기는 것입니다.

전입신고는 이사하는 날 즉시 해야 합니다. 전입신고를 하면 대항력이 생기는데, 이는 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 기존의 계약 내용을 주장할 수 있는 권리입니다. 이 두 가지를 모두 갖춰야만 법적으로 내 보증금을 확실하게 보호받을 수 있습니다. 간혹 집주인이 전입신고를 꺼려하는 경우가 있는데, 이는 사기일 가능성이 매우 높으므로 계약을 재고해야 합니다.

근저당권과 전세권 설정, 무엇을 확인해야 할까?

근저당권은 채무자가 채무를 갚지 못할 경우, 채권자가 담보물(집)을 경매에 넘겨 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다. 전세 계약 전 등기부등본을 통해 이 근저당권이 설정되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 전세 보증금보다 근저당권 금액이 더 크다면, 집이 경매로 넘어갈 경우 내 보증금을 한 푼도 받지 못할 수도 있습니다. 일반적으로 근저당권 설정 금액과 전세 보증금을 합친 금액이 집값의 70%를 넘지 않는 것이 안전하다고 판단합니다.

전세권 설정은 임차인이 임대인의 동의를 받아 등기부에 전세권 설정을 하는 것입니다. 전세권 설정을 하면 확정일자와 전입신고와 유사한 효과를 얻을 수 있지만, 집주인의 동의가 필요하고 별도의 비용이 발생한다는 단점이 있습니다. 확정일자와 전입신고만으로도 충분히 보증금을 보호받을 수 있으므로, 대부분의 경우 전세권 설정까지는 하지 않습니다.

신탁 등기된 집, 계약해도 안전할까?

신탁 등기란 집의 소유권을 신탁회사에 이전해 관리하게 하는 것을 말합니다. 등기부등본을 떼어봤을 때 소유자가 ‘신탁회사’로 되어 있다면, 그 집은 신탁 등기가 되어 있는 것입니다. 이런 집은 절대 소유자(위탁자)와 직접 계약해서는 안 됩니다. 신탁된 집의 법적 소유자는 신탁회사이므로, 계약은 반드시 신탁회사와 직접 맺거나 신탁회사의 동의를 받아야 합니다. 만약 이를 무시하고 위탁자와 계약을 맺을 경우, 계약 자체가 무효가 되어 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

깡통전세, 전세사기의 늪

깡통전세는 전세 보증금과 주택담보대출금의 합계가 집값과 비슷하거나 더 높은 경우를 말합니다. 집값이 하락하면, 집을 팔아도 보증금을 모두 돌려주지 못하게 되는 상황이 발생합니다. 깡통전세는 집주인이 전세금을 반환할 능력이 없는 상태에서 전세를 놓는 사기 유형 중 하나입니다.

깡통전세를 피하기 위해서는 계약하려는 집의 시세를 정확히 파악해야 합니다. 주변 아파트나 빌라의 실거래가를 확인하고, 전세가가 매매가에 비해 지나치게 높은지 확인해야 합니다. 만약 전세가가 매매가의 80% 이상이라면 깡통전세일 가능성이 높으므로 계약을 재고해야 합니다.

전세 보증금 반환 보증보험

가장 확실한 보증금 보호 방법은 바로 전세 보증금 반환 보증보험에 가입하는 것입니다. 이는 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 못할 경우, 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)에서 대신 보증금을 지급해주는 상품입니다.

보증보험에 가입하면 혹시 모를 집주인의 파산, 경매 등의 상황에서도 내 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다. 단, 가입 조건이 까다롭고 보험료가 발생하므로 계약 전에 미리 조건을 확인해야 합니다. 일반적으로 보증금액이 수도권은 7억 원 이하, 기타 지역은 5억 원 이하인 경우에 가입할 수 있으며, 공시가격 등을 기준으로 보증 가능 금액이 달라질 수 있습니다.

월세 계약 시 유의할 점

월세 계약이라고 해서 안심해서는 안 됩니다. 월세 보증금 역시 사기 위험에 노출되어 있습니다. 월세 계약 시에는 계약서에 특약사항을 꼼꼼하게 추가해야 합니다. 예를 들어 “임차인이 전입신고를 하지 않을 경우, 임대인은 보증금을 돌려주지 않아도 된다”와 같은 불공정한 특약은 무효임을 인지하고 계약하지 않아야 합니다. 또한, 월세는 연말정산 시 월세 세액공제 혜택을 받을 수 있으므로, 계약서를 잘 보관하고 월세 이체 내역을 남겨두는 것이 중요합니다.

계약 만료 후 보증금 반환 문제

계약이 만료되었는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우가 종종 있습니다. 이때는 임차권등기명령제도를 활용할 수 있습니다. 이 제도를 신청하면 법원의 명령에 따라 임차권 등기가 이루어져, 전입신고를 다른 곳으로 옮기더라도 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

또한, 내용증명을 발송하여 집주인에게 보증금 반환을 정식으로 요구했다는 증거를 남겨두는 것도 중요합니다. 내용증명은 그 자체로 법적 효력은 없지만, 추후 소송 시 강력한 증거 자료로 활용될 수 있습니다.

최악의 상황, 전세사기를 당했다면?

전세사기를 당했다고 생각되면 시간을 지체하지 말고 신속하게 법률 전문가의 도움을 받아야 합니다. 법률 구조 공단이나 변호사 사무실을 찾아 상담하고, 상황에 맞는 법적 절차를 밟아야 합니다.

정부에서도 전세사기 피해자를 위한 다양한 지원 제도를 운영하고 있습니다. 전세사기피해지원센터를 통해 긴급 주거 지원, 법률 상담, 대출 지원 등을 받을 수 있습니다. 혼자서 문제를 해결하려 하기보다는 전문가와 정부의 도움을 적극적으로 활용하는 것이 중요합니다.

---

전월세 계약은 신중하고 꼼꼼한 확인이 필수입니다. 위에 제시된 체크리스트를 하나하나 확인하며 계약을 진행한다면, 소중한 보증금을 지키고 안전한 주거 생활을 시작할 수 있을 것입니다. 혹시 궁금한 점이 있다면 언제든지 물어보세요.